Také máte zmatek v orgánech SVJ? Předseda, výbor, shromáždění a co dál?

Možná taky trochu tápete v tom, jaké orgány vlastně společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) má, které jsou povinné a které ne, co dělá předseda, co je shromáždění, jak SVJ vlastně rozhoduje?

Jestliže vlastníte byt v domě, kde už SVJ bylo založeno, jste automaticky jeho členem a podílíte se i na rozhodování tohoto společenství.

Orgány SVJ

Některé orgány jsou povinné a musí je mít každé SVJ, některé jsou dobrovolné a je na rozhodnutí vlastníků, zda si je zvolí či nikoli.

Mezi povinné orgány SVJ patří shromáždění a statutární orgán, který za SVJ jedná vůči okolnímu světu. Dobrovolně můžete mít např. kontrolní orgán.

Shromáždění SVJ

Shromáždění je nejvyšším orgánem a tvoří jej všichni členové (vlastníci) SVJ. Upravuje jej zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen zákon nebo NOZ), § 1206 a dále.  Když jdete na „schůzi“, což je termín, který se běžně používá, je tím myšleno právě toto shromáždění. 

Svolání shromáždění

Shromáždění se musí konat alespoň jednou ročně a zpravidla ho svolává statutární orgán. Svolává se prostřednictvím pozvánky, která se musí doručit alespoň 30 dní (lhůtu upravuje § 249, týká se sice spolků, ale § 1221 umožňuje jej vztáhnout i na SVJ )  před konáním shromáždění.

Usnášeníschopnost shromáždění

Na shromáždění se přijímají všechna rozhodnutí. Jen vlastníci SVJ mohou rozhodovat o svých záležitostech. Proto je důležité, aby se sešlo dostatečné množství vlastníků, aby SVJ mohlo o něčem rozhodovat, tzn. aby bylo usnášeníschopné.  Podle zákona se musí sejít tolik vlastníků, kteří mají nadpoloviční většinu ze všech hlasů.  Ve stanovách však můžete mít uvedenou i jinou než nadpoloviční většinu potřebnou k tomu, aby bylo shromáždění usnášeníschopné. Hlasem se rozumí podíl na společných částek domu, pokud nemáte ve stanovách uvedeno něco jiného. 

Příjetí rozhodnutí

Pokud je shromáždění usnášeníschopné, můžete hlasovat o jednotlivých záležitostech. Aby jste přijali rozhodnutí, je zapotřebí souhlas většiny hlasů z přítomných vlastníků. Stanovy někdy u některý záležitosti (např. hlasování o úvěru, rekonstrukci společných částí domu) vyžadují vyšší  než nadpoloviční většinu, proto si nejprve zkontrolujte stanovy, abyste věděli, kolik hlasů potřebujete k přijetí rozhodnutí.

Podrobnější informace a postup, jak svolat shromáždění, jaké dokumenty potřebujete, jak vyhotovit zápis ze schůze najdete v tomto článku.

Působnost shromáždění

Působnost shromáždění znamená, o čem může rozhodovat. V podstatě o všem, co se týká správy domu a pozemku a chodu SVJ. Rozhoduje tak například o změně stanov, volbě členů do výboru, o rekonstrukci společných částí domu apod. (viz § 1208 NOZ)

Statutární orgán SVJ

Statutární orgán jedná za SVJ vůči vnějšímu světu. Jedná s bankou, finančním úřadem, objednává opravy dle předem schváleného limitu apod.

Formy statutárního orgánu

Statutární orgán může být kolektivní, pak se jedná o výbor. Výbor může mít libovolný počet členů. Individuální výbor tvoří jen jedna osoba a nazývá se předseda SVJ. O tom, kdo bude zastávat funkci statutárního orgánu, rozhoduje shromáždění, kde se volí konkrétní osoby.  Ze stanov SVJ zjistíte, jaký statutární orgán máte, kolik má členů a na jak dlouho je zvolený.  

Funkční období

Zvolené osoby pak zastávají funkci po dobu, která je uvedená ve stanovách. Pokud tam tato doba není, řídí se funkční období dle zákona a je pětileté. 

Působnost statutárního orgánu

Statutární orgán, ať už výbor nebo předseda, rozhodují o záležitostech v rozsahu, v jakém jim to umožňují stanovy. Jde o záležitostí, které nejsou svěřeny zákonem nebo stanovami do působnosti shromáždění. Mohou například samostatně objednávat opravy do finančního limitu, který je uveden ve stanovách nebo zajišťují provoz technických zařízení a jejich revize. 

Usnášeníschopnost a přijetí rozhodnutí

Aby byl výbor usnášeníschopný a mohl vůbec přijímat rozhodnutí, je zapotřebí, aby se sešla většina členů. Máte-li tříčlenný výbor, musí se tedy sejít alespoň dva členové.

Podobně i ke schválení nějaké záležitosti je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny z přítomných členů. Pokud je hlasování nerozhodné, má rozhodující hlas předseda výboru.

Jestliže máte individuální statutární orgán, tedy předsedu SVJ, tak jedná a rozhoduje samostatně.

Neobsazení statutárního orgánu

SVJ nemůže být bez statutárního orgánu. Pokud není v domě nikdo ochoten vykonávat tuto funkci, můžete hledat i mezi osobami, které nejsou vlastníky jednotky v domě. Může se jednat o jakoukoli fyzickou a dokonce i právnickou osobu. Můžete tedy oslovit a funkci nabídnout i někomu z jiného domu, kdo s tím má zkušenosti nebo je prostě jen ochotný se toho ujmout. 

Jestliže nikoho takového nenajdete, můžete se obrátit na správcovské firmy, které službu profesionálního předsedy nabízí.  Jestliže jste z Loun a okolí, můžete se obrátit i na nás. 

Zápis ve veřejném rejstříku

Členové výboru nebo předseda SVJ musí být zapsání ve veřejném rejstříku. Zápis se provádí prostřednictvím formuláře, který najdete na www.justice.cz. Pokud si s tím nevíte rady, mrkněte na náš návod.

Dobrovolné orgány

Mezi nejčastěji zřizované dobrovolné orgány patří kontrolní orgán. Jedná-li se o kolektivní orgán, pak se nazývá kontrolní komise. V případě individuálního orgánu se hovoří o revizorovi.  Smyslem je hlavně dohlížet a kontrolovat činnost statutárního orgánu. 

Pokud se rozhodnete ve svém SVJ tento orgán zvolit, nezapomeňte, že musí být uveden ve stanovách. I přesto, že se jedná o nepovinný a dobrovolně zřizovaný orgán, musí být specifikován ve stanovách. Je zapotřebí tam uvést počet členů, funkční období apod.