Roční vyúčtování služeb a vysvětlivky k jednotlivým položkám

Vlastníci jednotek každý rok očekávají, jak jim vyjde vyúčtování služeb. Zajímá je, zda  a jak vysoké budou mít přeplatky nebo nedoplatky. Samotný formulář se zdá pro mnohé vlastníky nesrozumitelný a v jednotlivých číslech se ztrácí.

Pokud jste naším klientem a máte trochu času 🙂, vysvětlíme Vám v následujícím článku některé položky, které na vyúčtování najdete. Pro vysvětlení používáme formulář, který zpracovává naše firma. Jiné správcovské firmy mohou používat jiný program a mít z něj i jiné výstupy.

Zálohy a platby

Měsíčně platíte předepsané zálohy, které máte vyčíslené na výpočtovém listu. Jedná se o zálohy např. na teplo, vodu, ohřev teplé vody, odpady,  apod. Ve vyúčtování tyto předepsané zálohy vidíte ve sloupci „předepsaná záloha“. Oproti předepsaným zálohám je „skutečný náklad“. Náklady si rozebereme v dalších kapitolách. V podstatě se jedná o náklady domu  za spotřebu tepla, vody, za ohřev teplé vody, za zajištění odvozu odpadu atd. Tyto náklady vychází z dodavatelských faktur konkrétního dodavatele a rozpočítává se mezi jednotlivé vlastníky podle různých pravidel (podle plochy, počtu osob, spotřeby vody, tepla ..). 

Rozdíl mezi tím, co je předepsaná záloha, nebo-li to, co máte každý měsíc platit a tím, co tvoří skutečný náklad je výsledek vyúčtování. Výsledek vyúčtování ještě nemusí znamenat, že je to právě ta částka, kterou budete platit nebo v případě přeplatku, která Vám bude vyplacena.   Pokud jste předepsané zálohy platili každý měsíc v předepsané výši, pak je výsledek vyúčtování shodný s tím, co bude vyplaceno nebo co máte platit.

Pokud jste zálohy v nějakém měsíci nezaplatili, vznikl Vám nedoplatek a o ten se Vám navýší výsledek vyúčtování. V případě, že jste naopak platili každý měsíc víc nebo jste poslali nějakou zálohu navíc, vznikl přeplatek, o který se výsledek vyúčtování poníží. 

V modře vyznačených položkách je vidět výsledek vyúčtování 6851,09 Kč. Celkový zůstatek ke konci roku je 2850,- Kč – to znamená, že vlastník z nějakého důvodu zaplatil na zálohách více než měl předepsáno. Vznikl mu tedy přeplatek, který se přičte k výsledku vyúčtování a celkem bude vyplacena částka 9701,- Kč (6851.09 + 2850,-)

Teplo

Spotřeba tepla v domě a bytě

Náklady na teplo tvoří spotřeba tepla v daném bytě a zároveň i spotřeba tepla v daném domě.

Spotřeba v bytě vychází ze stavů měřidel na radiátorech, odečty stavů se provádí buď dálkově (pracovník odečte stavy na dálku, nemusí kvůli tomu chodit do bytu) nebo např. v případě odpařovacích měřidel (trubičky)  musí navštívit  byt a stavy zjistit na přímo měřidlech umístěných na radiátorech. 

Spotřeba v domě vychází ze spotřeby v domě, zpravidla se měří stav měřidla (hlavní plynoměr) umístěný na patě domu. 

Celkový náklad vychází z částky, kterou fakturuje teplárenská firma (Energy Holding, RWE apod.) a tato celková částka se pak rozpočítává mezi jednotlivé uživatele na základní a spotřební složku.

Základní a spotřební složka tepla

Základní složka znamená náklady na vytápění, které konečný uživatel (vlastník bytu) nemůže ovlivnit například tím, že  nebude topit. Jedná se o náklady na otopnou soustavu v domě, vytápění stoupačkami, temperování společných prostor nebo náklady na tepelnou ztrátu atd.  Základní složka se propočítá jednotlivým uživatelům podle započitatelné plochy jednotky (bytu nebo nebytového prostoru). Základní složka tvoří 30 – 50 % nákladů na vytápění, většina domů má 40 % dle smlouvy s externím rozúčtovatelem tepla (např. Techem, Ista). 

Spotřební složka vychází z nákladů na teplo dodávané přímo do bytu a vychází ze stavu na měřidlech. Náklady na teplo se rozdělí mezi jednotlivé uživatele podle naměřených hodnot s tím, že se ještě zohledňuje tzv. korekce.  Korekce zjednodušeně řečeno znamená, že pokud jste pod průměrem (průměrná cena za m2 spotřeby všech bytů a nebytů v domě), dopočte se Vám spotřeba na vytápění, i když podle měřidel máte méně. Naopak pokud jste nad průměrem odchylky ceny za m2, spotřeba se Vám sníží. Spotřební složku tvoří zbývající procenta, většinou 60 % nákladů na vytápění. 

Více ohledně korekce, složek na vytápění a rozúčtování najdete ve vyhlášce č.  269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. 

Zpracováva-li Vám teplo externí rozúčtovatel tepla, pak k vyúčtování obdržíte i přílohu tohoto dodavatele. V příloze je rozpočítána částka pro Váš byt na základní a spotřební složku. 

Ohřev TUV – teplé užitkové vody

Spotřeba TUV v domě a bytě

Spotřeba v bytě vychází podobně jako spotřeba tepla z hodnot naměřených na vodoměru (m3) na teplou vodu a dle podlahové plochy (m2).  Vodoměry na teplou (i studenou), které se používají k rozúčtování vody, se musí vyměnit vždy po 5 letech.  Tuto povinnost stanoví vyhláška č. 285/2011 Sb., kterou se mění vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu č. 345/2002 Sb., kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu.

Spotřeba v domě vychází z naměřených hodnot centrálního vodoměru u paty domu. 

Celkový náklad teplé užitkové vody vychází opět z částky, kterou fakturuje teplárenská firma (Energy Holding, RWE apod.) a tato celková částka se pak podobně jako u tepla rozpočítává mezi jednotlivé uživatele na základní a spotřební složku.

Základní a spotřební složka TUV

Právní úprava pro rozpočítání teplé užitkové vody v domě je stejná jako v případě tepla, tj. vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.  Konstrukce složek je podobná jako u tepla.

Základní složka  se stejně jako u tepla propočítá jednotlivým uživatelům podle započitatelné plochy jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) je  30 % nákladů na ohřev teplé užitkové vody.

Spotřební složka vychází ze stavu na vodoměrech na teplou vodu a tvoří zbytek procent, tedy 70 % nákladů na ohřev teplé užitkové vody.

Voda

Náklady na vodu tvoří studená voda a také studená voda, která slouží k ohřevu pro teplou vodu.  

Nákladem je částka, kterou fakturuje dodavatel vody. To může být vodárna nebo i teplárna. Celková částka z faktury se rozpočítá jednotlivým uživatelům v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech studené i teplé vody v jednotlivých bytech. 

Náklady na vodu se rozpočítají dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.  

STA – společná televizní anténa

Nákladem na společnou televizní anténu můžou být různé opravy nebo náklady na případnou výměnu či rekonstrukci antény nebo také spotřeba elektřiny na napájení antény. Nákladem je pak částka, kterou si fakturuje dodavatel této opravy nebo výměny.

Náklad se rozpočítává podle počtu bytů v domě, pokud si vlastníci na shromáždění neodsouhlasili jiný způsob. 

Osvětlení

Položka osvětlení znamená náklady na osvětlení společných prostor. Nákladem je částka, kterou fakturuje dodavatel elektrické energie (ČEZ, ČEZ ESCO, E.ON,..).

Náklad se rozpočítá podle ročního průměru osob v bytě. Tento průměr se získá tak, že sečtete osoby za každý měsíc a v každém bytě a vydělíte 12 měsíci.  Příkladem uvádím zjednodušený příklad domu, kde jsou pouze dva byty:

• první byt: 1 osoba po celý rok = průměr: 1 os. x 12 měsíců / 12 = 1
• druhý byt: 2 osoby od ledna do března (3 měsíce), od dubna do prosince 1 osoba (9 měsíců) = průměr: (2 os. x 3 měsíce ) + (1 os. x 9 měsíců) = 15/ 12 = 1,25

Vlastníci jednotek mají povinnost nahlásit změnu počtu osob a to bezodkladně výboru SVJ nebo správcovské firmě. Více o povinnostech vlastníků v našem článku.

Před zpracováním vyúčtování se počet osob v bytech kontroluje i se zástupcem domu (člen výboru nebo předseda). 

Odpad

Nákladem na odpad se rozumí částka, kterou si fakturuje firma, která pro Váš dům zajišťuje vývoz odpadu. Součet fakturovaných částek za rok pak tvoří celkový náklad za rok.

Náklad se rozpočítá podle ročního průměru osob v bytě (vysvětlení viz výše).

Výtah

Nákladem na výtah se rozumí náklady na provoz, opravy, servisní prohlídky a elektřinu. Nákladem je souhrnná částka za rok, kterou si fakturují různí dodavatelé těchto služeb. 

Celková částka se pak rozpočítá podle  ročního průměru osob v bytě (vysvětlení viz výše). U výtahu se ale nemusí brát v úvahu osoby ve všech bytech, ale jen ty, které výtah používají. Na shromáždění si např. odsouhlasíte, že se výtah používá až od 4. bytu, pak se první tři byty nebudou do osob započítávat a ani nebudou mít tento náklad zahrnutý ve vyúčtování.

Úklid

Nákladem na úklid je částka, kterou si fakturuje firma zajišťující úklid společných prostor. Pokud v domě zaměstnáváte někoho na úklid na základě dohody o provedení práce, pak tvoří náklad mzdové náklady tohoto zaměstnance. 

Roční náklad se rozpočítá na podle počtu jednotlivých bytů, pokud nebylo shromážděním odsouhlaseno jinak (např. podle počtu osob). 

Vyúčtování, odečty

Tato položka zahrnuje náklady na provedení odečtů měřidel (např. trubiček), náklady na výpočet spotřeby tepla a TUV, apod. Náklady tvoří částku, kterou si fakturuje  rozúčtovatel tepla (Bytos, Ista, Techem, ….) .

Tento náklad se ve vyúčtování rozdělí podle započitatelné podlahové plochy jednotky nebo podle podílu.

Další položky

Pokud si SVJ na shromáždění odsouhlasí rozúčtování nákladů i dalších položek, je možné přenést do vyúčtování služeb např. pojištění domu, náklady na správu domu apod. Většinou to tak řeší v případě, že splácí úvěr na rekonstrukci nebo ho plánují a nechtějí zatěžovat poplatek na správu domu a pozemku (tzv. fond oprav). Musí to však odsouhlasit shromáždění výší podílů dle platných stanov.

Finanční vyrovnání a stížnosti

Přeplatky a nedoplatky se hradí do 4 měsíců od předání vyúčtování. Lhůta pro podání reklamace je 30 dní od doručení vyúčtování. Pro podrobnější informace nahlédněte do našeho článku, který se této problematice věnuje.  

Jak vyplývá z informací uvedených v článku, vychází vyúčtování buď z údajů na měřidlech (trubičky na radiátorech, vodoměry) nebo z faktur od dodavatelů. Máte-li pocit, že ve vyúčtování nesouhlasí nějaké počty, zkontrolujte si stavy odečtů  – viz náhled níže. V případě, že si potřebujete zkontrolovat celkový náklad z dodavatelské faktury, můžete využít právo nahlédnout do dokumentů SVJ a po předchozí domluvě Vám umožníme nahlédnout do účetnictví vč. dodavatelských faktur. 

Další vysvětlení ohledně vyúčtování najdete na nové webové stránce.