Převod bytů do osobního vlastnictví aneb založení SVJ

Tento článek je určen především pro spoluvlastníky, kteří na domě vlastní určitý podíl, což v podstatě odpovídá jeho bytu. Znamená to, že vlastníte podíl, nikoli konkrétní bytovou jednotku. Pokud je to i Váš případ a uvažujete o převodu podílového vlastnictví do bytového spoluvlastnictví (osobního vlastnictví), je tento článek určený právě Vám.

V článku Vám objasníme celý proces převodu od začátku až do konce.  Při zpracování článku jsme vycházeli z našich zkušeností, protože jsme jako firma realizovali desítky převodů do osobního vlastnictví. 

Podmínky převodu

Aby se převod mohl realizovat, musí být splněny některé předpoklady.  S převodem a založením SVJ musí souhlasit všichni spoluvlastníci.

Na žádný podíl nesmí být uvalena exekuce ani insolvence. Pokud je na nějakém bytě věcné břemeno (např. věcné břemeno na dožití), musí se zrušit a pak znovu vytvořit. Podobně je to i u zástavního práva, pokud s tím souhlasí obě strany, lze jej zrušit a při převodu znovu zastavit. Záleží na tom, kde je byt zastaven. Některé banky s tím souhlasí, jiné nikoli. Tyto případy se řeší individuálně.

Vlastnictví podílu na domu a na pozemku musí mít stejného majitele – někdy se stane, že po uzavření manželství se do sjm převede jen byt a pozemek zůstává ve vlastnictví pouze jednoho z manželů. V takovém případě musíte ještě i pozemek nechat přepsat na druhého z manželů. jinak by převod nebylo možné zrealizovat.

Vymezení jednotek

Pokud jsou splněny všechny předpoklady a převodu nic nebrání, začne se vymezením jednotek, které se později zapíší do katastru nemovitostí. Jedná se o fyzické zaměření podlahové plochy  bytové jednotky a společných částí domu.  Výsledkem je stanovení plochy jednotek v m². Na základě zaměření se vypracuje schéma, kde se zachytí rozmístění jednotek s jejich plochou.

Vypořádání podílů

Po vyměření jednotek následuje vypořádání podílového spoluvlastnictví. Vypořádání se provádí sepsáním tzv. Dohody o vypořádání podílového spluvlastnictví, které zároveň slouží jako prohlášení vlastníka. V dohodě se přiřadí konkrétní jednotka ke konkrétnímu vlastníku a vymezí se i spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Dohodu musí podepsat všichni vlastníci úředně ověřeným podpisem.  

Návrh na vklad

Po podpisu dohody všemi vlastníky se může vypracovat návrh na vklad, který se podá na příslušný katastr nemovitostí. Katastr zapíše jednotky až po uplynutí 20 denní ochranné lhůty. Po té se stanete vlastníky bytové jednotky a podílu na společných částech domu.

Založení SVJ

Návrhem na vklad proces převodu ještě nekončí. Dalším krokem je založení SVJ na ustavující schůzi, kde musí být všichni vlastníci, mohou se však nechat zastoupit na základě plné moci, pokud se nemohou zúčastnit. Na ustavující schůzi se schválí znění stanov nově vzniklého SVJ. Stanovy jsou jakási pravidla, podle kterých SVJ funguje. SVJ je právnická osoba a jako taková musí mít statutární orgán, jehož členové budou SVJ zastupovat navenek (např. v bance, na úřadech). Proto musí být ve stanovách určeno, jak bude statutární orgán vypadat (výbor nebo předseda). Doporučujeme znění stanov projednat předem a na ustavující schůzi za účasti notáře si jen odsouhlasit konečnou podobu. 

SVJ se musí založit, pokud je v domě minimálně pět jednotek a zároveň alespoň čtyři jednotky vlastní čtyři různí vlastníci (§ 1198 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Pokud má tedy v domě například tři jednotky, můžete provést vymezení jednotek pouze na katastru a nemusíte zakládat SVJ.

SVJ vzniká zápisem do veřejného rejstříku, který se podává prostřednictvím návrhu na zápis k příslušenému soudu.  

Nastavení nového SVJ

S nově vzniklým SVJ souvisí ještě i další záležitosti. Bude zapotřebí přepsat smlouvy u jednotlivých dodavatelů energií, založit účet u banky znějící na nové SVJ nebo sjednat pojištění. Účet nebo smlouvy byly doposud uzavřeny na konkrétní osobu (na jednoho z podílníků), se vznikem SVJ se musí založit jeho jménem. Nicméně tyto věci se nastaví na začátku a pak už nemusíte nic dalšího řešit.

Pokud jste se rozhodli pro převod a sháníte někoho, kdo  jej realizuje, ozvěte se nám. Rádi zodpovíme Vaše další dotazy a zašleme cenovou nabídku.  Službu poskytujeme zejména v Lounech a okolí.

Více informací o tom, jak naše služba probíhá, najdete v detailnějším přehledu.

Pokud se zajímáte i o další služby, která se týkají chodu SVJ, podívejte se co všechno umíme.