Fond oprav aneb příspěvek na správu domu a pozemku

Všichni běžně používáme pojem „fond oprav“  a máme určitou představu, co to asi znamená. Ale víte, v jakém zákoně jej najdete? A na co se používá? Jak se počítá? 

Fond oprav

Fond oprav je zažitý pojem, zákon se o něm ale přímo nezmiňuje a ani ho nepoužívá. Zákon však nařizuje povinnost přispívat na správu domu a pozemku.   Jedná se o zákon  č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník (dále jen NOZ), § 1180:

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak….

Znamená na to, že přispívá vždy vlastník jednotky. Jakmile koupíte byt, stanete se automaticky členem SVJ a vznikne vám povinnost přispívat na správu domu a pozemku.

Co konkrétně spadá pod správu domu a pozemku blíže specifikuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, patří sem například:

• provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu
• revize výtahů, hromosvodů, apod.
• údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku, atd.

Dle zákona každý vlastník přispívá podle poměru, který odpovídá jeho podílu na společných částech domu. Tento podíl zpravidla vyjadřuje podlahovou plochu jednotky a najdete ho ve výpočtovém listu. 

Změna fondu oprav

Platit do fondu jinak, než podle podílu na společných částech domu je možné. Zákon to vyjadřuje formulací „nebylo-li v prohlášení určeno jinak“.  Vyplývá z toho i podmínka, že poměr, podle jakého se příspěvek platí, musí být uveden v prohlášení vlastníka, kterým se při založení SVJ vymezili jednotky v domě.   Pro přijetí nebo změnu prohlášení se vyžaduje souhlas všech vlastníků. 

Jestliže máte způsob rozvržení příspěvku uvedený i ve stanovách, nezapomeňte je také změnit.

Měnit prohlášení není zapotřebí, jestliže měníte výši příspěvku, např. navyšujte fond z 15 Kč/m² na 20 Kč/m², tuto změnu stačí schválit na shromáždění.  Jak svolat shromáždění se dozvíte v našem příspěvku. 

Měníte-li ale způsob, podle kterého se příspěvek stanoví, musíte změnit i prohlášení. Může se jednat o případ, kdy např.  každá jednotka bude do fondu přispívat stejně, např. každý byt bude platit 2000,- Kč do fondu (bez ohledu na podíl na společných částech domu). Jesliže jste dříve měli v prohlášení uvedeno, že se příspěvek určuje dle m², musíte provést změnu prohlášení (popř. i stanov), kterou musí odsouhlasit všichni vlastníci.  

Fond oprav a prodej bytu

Příspěvky do fondu oprav zůstávají ve fondu a prodávající nemá nárok na jejich výplatu. To je i v souladu s § 1186 NOZ:

Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.

Fond oprav a dluh

Obdobně to platí i v případě dluhu. Při prodeji bytu přebírá dluhy nový vlastník, který je bude muset splácet. Proto pokud kupujete byt, doporučujeme si vyžádat bezdlužnost, tj. potvrzení že prodávající nic nedluží, popř. se dozvíte v jaké výši dluh je. (viz 1186 odst. 1 a 2 NOZ). O toto potvrzení žádá stávající vlastník jednotky (prodávájící).

V praxi se někdy obě strany domluví, že o dluh sníží kupní cenu jednotky.  

Pokud máte v domě dlužníka, který nepřispívá do fondu, můžete dluh vymáhat u soudu. Povinnost přispívat na správu domu a pozemku je podložená zákonem a vymahatelnost tohoto dluhu je snadnější.

Fond oprav a pronájem bytu

Příspěvek na správu domu a pozemku platí vlastník jednotky. Z toho vyplývá, že jej neplatí nájemce. V praxi se to řeší tak, že si vlastník tuto platbu zahrne do celkové výše nájemného.

Pro naše klienty, kteří využívají službu správa pronajatých bytů, zpracováváme výpočtové listy pro vlastníka a nájemníka samostatně.  Vlastník má přehled o tom, kolik do fondu platí a nájemce ve svém výpočtovém listu vidí nájemné, které si s vlastníkem domluvili. Je to tak pro obě strany přehlednější.

Fond oprav a vyúčtování služeb

Příspěvek do fondu oprav není klasickou zálohovou platbou (jako např. zálohy na služby) a proto se nevyúčtovává, tzn. nezahrnuje se do vyúčtování služeb. Slouží k vytvoření rezerv domu na opravy a další investice.

Našim klientům ale při vyúčtování služeb dáváme tzv. výkaz fondů, tedy přehled toho, kolik každá jednotka za rok do fondu přispěla a na co se prostředky použili.

Pokud potřebujete něco vysvětlit k ročnímu vyúčtování služeb, podívejte se na naše stránky,      kde vysvětlujeme základní principy vyúčtování.